北上置業7大中伏位 港業主自保5法
發布時間： 2015/12/11 19:18
▲ 相片來源：iMoney智富雜誌
港人北上買樓「中招」悲劇，由九十年代的爛尾樓，到今日最常見的貨不對辦，幾乎從未停過。
有港人在中山購買的屋苑，物業土地使用權年限無故少了12年；有港人在深圳置業不滿屋苑車位及社康設施被改為商舖出租，走上維權之路。
深圳消委會更於今年5月發表報告，列出房產買賣合同中七大不利買家的條款，反映小業主缺乏保障。
位於深圳龍華的屋苑「綠景公館1866」（簡稱綠景）共有2,200多個單位，去年入伙，估計現時入住率有六成。由於屋苑離地鐵龍華綫紅山站僅5分鐘步程，超巿、食店、幼稚園等配套齊備，樓價一直高企，現時每平方米約5.3萬至5.9萬元（人民幣，下同），較3年前升逾60%。
有綠景業主今年初對照規劃圖，發現部分設施沒有按規劃圖所示出現，包括60個停車位、文化活動室及門診部，全被改建成商舖並出租，涉及面積超過2萬平方米。
《iMoney智富雜誌》 記者到上址查察，上述地方的確變成了商舖，停車位變了寬敞的教育中心，進駐了不少教育機構；文化活動室則變了一間健身及Spa中心；而門診部則變成一間幼兒教育中心。
地方被改變規劃用途，引起業主不滿，認為按內地物業管理條例如《深圳經濟特區物業管理條例》「建設單位不得擅自處分依法屬於業主物業的共用部份和共同設施設備的所有權和使用權」，並指這兩項設施在買賣合同中承諾會出現，但入伙至今仍未見。
今年7月，綠景業主展開維權活動，在屋苑掛橫額抗議。去年跟家人在綠景買下兩房單位的港人Jacky（化名）亦有參加，在物業外懸掛橫額，「但很快被物業管理的人扯了下來。」Jacky說。
業主曾在屋苑遊行，又到過多個政府部門投訴，包括街道辦、巿信訪辦、規劃局等。
最多人的一次是7月11日，有200多人去巿政府表達不滿。
維權多月，事件仍未解決。有業主循法律途徑入稟深圳法院，控告發展商未有履行合約，設立文化活動室及門診部。官司在12月2日開庭，暫未有判決。
港人中山置業產權年限縮減12年
業主維權活動並非只在深圳出現，在內地工作及生活多年的港人阿強（化名），3年前在中山沙溪鎮買下世紀新城幸福時光二期樓花，每平方米約4,000至6,000元不等，發展商是於香港上巿的雅居樂（03383），二期共有約800戶，據悉港人業主約佔60至70戶。
今年初入伙後，阿強和其他業主陸續收到房產證（即物業歸屬權的證明文件），赫然發現產權年期少了12年。
上面的產權年限是2062年，跟買賣合同上的年限2074年，少了12年。
阿強說，由於內地土地歸國家所有，不可買賣，發展商競投土地建屋，只屬租用，因此有土地使用權年限，俗稱產權年限。住宅用地產權年限一般為70年，商業用地則有40、50年。
阿強與屋苑多名業主維權多個月後，雅居樂回復指政府於今年10月底已給出初步解決方案，為業主修改產權證。
港人求助 10年逾400宗
香港人北上買樓「中招」，早在九十年代已有，最經典要數爛尾樓。處理不少爛尾樓個案的立法會議員、港區人大代表葉國謙指，2003年民建聯成立專責小組處理爛尾樓，收到409個求助個案，其中近250個屬爛尾樓，其餘大部分涉及取不到房產證，至今解決378個個案，但前後用了超過10年時間。
葉國謙指，收到求助或投訴時，會以香港立法會議員及港區人大代表身分去信相關部門，有時更會由巿到省、由省到京逐層去信，「用這些身分去信，地方官員較重視，亦會有壓力。」根據他處理爛尾樓的經驗，他指若糾紛牽涉地方官員，官員要問責，會較易處理，但業主及發展商之間的糾紛則會較為「棘手」。
現時內地發生不少業主維權事件，小業主往往循正式途徑投訴無效，才被迫上街抗議，他指：「其實現在在強勢政府之下，若不是有人收受利益、包庇縱容，沒理由解決不了。」他又指，港人在內地買樓簽合同，始終牽涉法律文件，最好找律師幫手。
提防合同條款七大陷阱
深圳消委會調查房地產買賣合同，發現七大不利買家的條款。港人北上買樓不可不知，簽字的話有風險，可找律師商討，或要求在合同的附加條款部分講清講楚。
1.廣告失實：廣告與現實貨不對辦，但按內地法律，廣告亦可構成合同的一部分。
2.「不可抗力」條文：以此作護身符，責任隨時全部甩身，但按內地《民法通則》，「不可抗力」應有明確內容。
3.不寫按揭保證：發展商為速成交易，向買家推薦銀行並口頭保證貸款。若銀行批款不足，買家又交不出錢，發展商卻置身事外。
4.解約不平等：買家解約要賠房價10%，但賣家解約只賠0.01%，解約期限亦較長。
5.規劃無得Say：不需通知買家，可隨意變更物業共有區域及設施。
6.縮水唔賠錢：物業面積容許有3%加減差異，房價按此多除少補。但按內地法，若減少面積多於3%，發展商要向買家賠償。
7.合同無得改：要求買家不提修訂、補充條款，變相放棄合同協商權利。
律師教路5大自保法
廣東世紀華人律師事務所律師曾元華指，現時港人到內地買二手樓，多找律師幫忙，因為要查核產權、物業抵押及有否被查封等。買一手樓找律師則較少，但買賣合同涉及不少法律條款，若有律師提供專業意見，無疑可提高保障。她提醒港人在內地買一手樓有五大要點須注意：
- 「五證」保障房產
「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》及《商品房銷售許可證》，有齊「五證」代表發展商有內地出售樓宇的資格，《商品房銷售許可證》會懸掛在售樓處。
- 「二書」確保質素
「二書」是指《住宅質量保證書》及《住宅使用說明書》，由發展商發給買家，是發展商向買家承諾交付的樓房質素資料，具法律效力。
- 簽合同要核實
包括買家姓名、何時交樓、樓房面積、配套設施、產權年限，發展商何時辦房產證及房款支付方式。另外，如有毀約如不按時交樓、面積有差誤、辦不到房產證等，都要在合同裏訂明處理方法。此外，合同會有附加條款，容許買家跟發展商對合同內容作額外協定。
- 搵可靠發展商
上網查閱發展商背景及資料，例如其營運狀況、售樓經驗、被投訴情況等。亦可到政府網頁查核，如全國企業信用信息公示系統、深圳市市場監督管理局等。
- 房產證要辦妥
物業屬權乃根據房產證上的資料。買家按合同上的約定時間和方式去辦理。房產證通常包括業主姓名、香港身份證號碼、物業地址、物業面積、單價、抵押資料等。
（節錄）
全文刊於《iMoney智富雜誌》第424期（收費閲讀）
iMoney智富雜誌facebook
撰文 : iMoney智富雜誌
